이런 경우 먼저 보세요
- 10년 이상 같은 공간을 쓸 계획이 있는 법인 본사·연구소
- 최초 분양 실입주로 세제 감면 요건을 충족할 수 있는 업종
- 자기자본 비중이 높아 이자 부담이 낮고, 자금을 사업에 묶어둘 필요가 적은 경우
- 일부 호실을 임대해 이자를 상쇄하는 실사용+임대 병행이 가능한 자산가·전문직 법인
사무실 상담
서울 서부권 100평 사옥, 매입과 임대 중 10년 총비용은 어느 쪽이 적을까?
여의도·영등포·서울역 일대에서 100평 안팎 사옥을 쓰는 기업이 마곡으로 이전을 검토할 때 가장 먼저 부딪히는 질문입니다. 답은 사용 기간과 자기자본 비중에 따라 갈립니다. 여의도 프라임 오피스의 순점유비용(NOC)은 3.3㎡당 월 25만5,196원(NAI Korea 2025년 2분기 실측)으로 100평이면 월 약 2,552만원, 인상 없이도 10년이면 약 30억6천만원이 비용으로 사라지고 자산은 남지 않습니다. 같은 100평을 마곡 지식산업센터로 매입하면 10년간 이자·세금·관리비가 나가지만 10년 뒤 부동산이 남습니다. 아래 표와 판단 순서로 두 안을 같은 기준에 놓고 비교합니다.
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여의도·영등포·서울역 일대에서 100평 안팎 사옥을 쓰는 기업이 마곡으로 이전을 검토할 때 가장 먼저 부딪히는 질문입니다. 답은 사용 기간과 자기자본 비중에 따라 갈립니다.
실제 호실, 임대료, 관리비, 분양가, 세제혜택 적용 여부는 상담 시점과 기업 요건에 따라 달라질 수 있습니다.
상담 때 바로 확인합니다
- 1. 현재 임대료·관리비·주차비를 월 NOC 하나로 합산하고, 전용면적 기준으로 3.3㎡당 단가를 냅니다.
- 2. 마곡 후보 호실의 분양가·전용률·관리비·주차 조건을 같은 전용면적 기준으로 정리합니다(분양면적과 전용면적이 다르므로 전용률 환산이 필수).
- 3. 업종 코드와 실사용 계획으로 취득세·재산세 감면 가능 여부를 확인합니다(계약 전 세무사 확인, 2025년 8월 서울시 규제완화로 경영컨설팅·회계·세무·영상·콜센터 업종도 매입·입주 검토 가능).
- 4. 대출 비율 40%·60%·80% 각각의 월 이자와 현재 임대료를 나란히 놓고, 10년 누계와 10년 후 잔존 자산을 비교합니다.
- 5. 사용 기간(5년 미만이면 임대 가중), 인원 변동 폭, 자금을 사업에 묶어야 하는지 여부를 넣어 매입/임대 중 하나로 결론을 냅니다.
같은 기준으로 비교합니다
- 위치
- 면적
- 비용
- 입주 가능일
- 설비
- 주차
- 업종 적합성
비교표
여의도 100평 임대 vs 마곡 전용 100평 매입 — 10년 총비용 비교
임대는 여의도 프라임 오피스 NOC(임대료+관리비) 실측값, 매입은 2026년 8월 마곡 4개 지식산업센터 공실 호실의 전용평당 가격 범위를 예시 가정으로 넣었습니다. 대출·금리·세율은 아래 단서의 가정값이며, 실제 시뮬레이션은 회사 조건으로 다시 계산합니다.
| 구분 | 여의도 프라임 임대 (100평) | 마곡 지식산업센터 매입 (전용 100평) | 왜 중요한가 |
|---|---|---|---|
| 월 고정비 | 약 2,552만원 (NOC 25만5,196원/3.3㎡) | 대출이자 약 900만~1,000만원 + 관리비 약 150만원 | 매달 나가는 현금이 비슷해도 임대는 전액 소멸, 매입은 이자만 소멸 |
| 10년 누계 유출 | 약 30억6천만원 (인상 0% 가정) + 인테리어·원상복구 | 이자 약 11~12억 + 취득세 약 1.8~2억 + 관리비·재산세 약 3억 = 약 16~17억 | 임대료 연 3% 인상 시 임대 누계는 약 35억까지 커짐 |
| 초기 자금 | 보증금(월 임대료 10개월치 안팎) + 인테리어 | 매입가 약 40~44억 중 자기자본 40% 약 16~18억 + 취득세 | 매입은 자기자본이 묶이므로 기회비용(연 3% 가정 시 10년 약 5억)을 더해 비교 |
| 10년 뒤 남는 것 | 없음 (보증금 반환) | 부동산 자산 (매입가 기준, 가격 변동 0 가정) | 총비용에서 잔존 자산을 빼야 같은 기준이 됨 |
| 세제 | 임대료 비용 처리 | 취득세·재산세 감면 요건 충족 시 절감(최초 분양 실입주, 법령 요건 확인) + 감가상각 | 감면 여부가 매입 총비용을 1~2억 바꿈 |
| 유연성 | 만기 시 이전 자유, 인원 변동 대응 쉬움 | 매각·임대 전환 필요, 인원 급변 시 공간 조정 어려움 | 5년 미만 사용·급성장 조직은 임대 쪽 가중 |
| 리스크 | 임대료 인상·갱신 거절·재계약 비용 | 금리 상승·공실·가격 변동 | 금리 1%p 상승 시 연 이자 약 2,400만~2,600만원 증가 |
가정: 매입가 전용평당 4,000만~4,400만원(2026-08 마곡 4개 단지 공실 호실 정가·할인가 범위, 상담 시점 확인), 대출 60%·금리 4.5%, 취득세 4.6%(감면 전), 관리비 월 약 150만원, 재산세 10년 약 1억, 임대 NOC는 NAI Korea 2025년 2분기 여의도 실측. 실제 수치는 호실·대출 조건·업종별 세제 요건에 따라 달라집니다.
매입 vs 임대 판단 순서
- 1. 현재 임대료·관리비·주차비를 월 NOC 하나로 합산하고, 전용면적 기준으로 3.3㎡당 단가를 냅니다.
- 2. 마곡 후보 호실의 분양가·전용률·관리비·주차 조건을 같은 전용면적 기준으로 정리합니다(분양면적과 전용면적이 다르므로 전용률 환산이 필수).
- 3. 업종 코드와 실사용 계획으로 취득세·재산세 감면 가능 여부를 확인합니다(계약 전 세무사 확인, 2025년 8월 서울시 규제완화로 경영컨설팅·회계·세무·영상·콜센터 업종도 매입·입주 검토 가능).
- 4. 대출 비율 40%·60%·80% 각각의 월 이자와 현재 임대료를 나란히 놓고, 10년 누계와 10년 후 잔존 자산을 비교합니다.
- 5. 사용 기간(5년 미만이면 임대 가중), 인원 변동 폭, 자금을 사업에 묶어야 하는지 여부를 넣어 매입/임대 중 하나로 결론을 냅니다.
매입이 유리한 경우
- 10년 이상 같은 공간을 쓸 계획이 있는 법인 본사·연구소
- 최초 분양 실입주로 세제 감면 요건을 충족할 수 있는 업종
- 자기자본 비중이 높아 이자 부담이 낮고, 자금을 사업에 묶어둘 필요가 적은 경우
- 일부 호실을 임대해 이자를 상쇄하는 실사용+임대 병행이 가능한 자산가·전문직 법인
- 여의도·영등포 임대료가 연 3% 이상 오르는 구간에 있는 기업
임대가 유리한 경우
- 5년 미만 사용 계획이거나 인원 변동이 큰 성장 단계
- 자금을 사업 투자에 우선 배분해야 하는 시리즈 B 이전 스타트업
- 금리 상승 리스크를 감당하기 어려운 현금흐름 구조
- 고객 방문 동선상 여의도·서울역 접근성이 매출과 직결되는 업종
서울 서부권에서 100평 사옥 후보 — 마곡 4개 지식산업센터
마곡은 LG사이언스파크·대웅제약·코엑스마곡 앵커기업 권역으로, 9호선·공항철도 마곡나루역과 5호선 마곡역·발산역이 붙어 있어 여의도까지 20~30분입니다. 2026년 9월 기준 전용 100평 이상 매입 후보는 마곡보타닉게이트 2층·5층 연결 분양(전용 121~138평)과 마곡아이파크디어반 지상 인접 호실 연결이고, 층 전체 통분양은 뉴브클라우드힐스 4·6·7층(전용 511~556평)입니다. 임대와 병행해 검토하려면 뉴브클라우드힐스 8층 전용 100평·150평 이상 연결 임대(월 1,402만~1,840만원)를 같은 표에 놓고 비교합니다.
함께 확인할 조건
FAQ
자주 묻는 질문
서울 서부권 100평 사옥, 매입과 임대 중 10년 총비용은 어느 쪽이 적을까? 상담 전 자주 확인하는 항목입니다.
서울 서부권 100평 사옥은 매입과 임대 중 무엇이 유리한가요?
10년 이상 사용하고 실입주로 세제 감면 요건을 충족하면 매입이 유리한 경우가 많습니다. 여의도 100평 임대는 NOC 기준 월 약 2,552만원으로 10년이면 약 30억6천만원이 소멸하지만, 마곡 전용 100평 매입은 10년간 이자·세금·관리비 약 16~17억원(가정값)이 나가고 부동산이 남습니다. 사용 기간이 5년 미만이거나 자금을 사업에 묶어야 하는 단계라면 임대가 맞습니다.
여의도 임대 월 2,552만원은 어떤 기준인가요?
NAI Korea 2025년 2분기 여의도 프라임 오피스 순점유비용(NOC, 임대료+관리비) 실측 3.3㎡당 25만5,196원에 100평을 곱한 값입니다. 50평이면 월 약 1,276만원입니다.
마곡 전용 100평 매입가는 얼마 정도인가요?
2026년 8월 기준 마곡 4개 지식산업센터 공실 호실의 전용평당 가격은 약 4,000만~4,400만원 범위로, 전용 100평이면 약 40~44억원입니다. 단지·층·호실 구성과 할인 조건에 따라 달라지므로 상담 시점 기준으로 확인합니다.
매입 총비용에 자기자본 기회비용도 넣어야 하나요?
넣어야 같은 기준이 됩니다. 자기자본 16~18억원을 연 3%로만 굴려도 10년이면 약 5억원이므로, 매입 10년 총비용은 현금 유출 16~17억원에 기회비용을 더해 약 21~22억원으로 보고 임대 30억원대와 비교합니다.
경영컨설팅·회계법인도 마곡 지식산업센터를 매입할 수 있나요?
2025년 8월 서울시 규제완화(서울특별시고시 제2025-457호)로 경영컨설팅·회계·세무·영상·콜센터 업종의 지식산업센터 입주가 허용돼 매입 검토가 가능해졌습니다. 업종 코드와 실사용 계획으로 개별 확인이 필요합니다.
우리 회사 조건으로 10년 비교를 받아볼 수 있나요?
현재 임대 조건(면적·월 임대료·관리비)과 희망 전용면적, 대출 비율, 사용 예정 기간을 알려주시면 마곡 후보 호실 기준으로 10년 총비용과 잔존 자산을 비교한 시뮬레이션을 PDF로 정리해 카카오톡으로 보내드립니다.
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사업자 889-57-00668
공인중개사 등록 제11500-2022-02260호
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